Постанова КЦС ВС № 609/620/23

ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 24 червня 2026 року м. Київ справа № 609/620/23 провадження № 61-15367св24 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду (далі - Верховний Суд): головуючого - Крата В. І., суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. (суддя-доповідач), розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» на рішення Шумського районного суду Тернопільської області від 23 травня 2024 року, додаткове рішення цього ж суду від 04 липня 2024 року у складі судді Ковтуновича О. В. та постанови Тернопільського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 рокуу складі колегії суддів: Костів О. З., Гірського Б. О., Хоми М. В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 (далі - позивачка) до відповідачів Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Лан» (далі - ТОВ «Агро-Лан»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» (далі - ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія») (далі - відповідачі) про скасування державної реєстрації права оренди за додатковою угодою від 29 травня 2018 року, ухвалив постанову про таке: I. Вступ

1. У липні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про скасування державної реєстрації права оренди за додатковою угодою від 29 травня 2018 року.

2. Суд першої інстанції позов задовольнив, і його позицію підтримала апеляційна інстанція.

3. ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» оскаржило рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в касаційному порядку. Підставою касаційного оскарження вказало те, що суди застосували норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, перелік яких навело у касаційній скарзі.

4. Оскаржувані судові рішення переглядаються в межах, передбачених статтею 400 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), у зв`язку із чим Верховний Суд вирішує питання права, а не факту. ІІ. Короткий зміст позовних вимог

5. Позов обґрунтований так: - відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ТР 032972, позивачка є власником земельної ділянки площею 3,42 га, кадастровий номер 6125888100:01:001:0164, яка розташована на території Темногаєцької сільської ради (далі - спірна земельна ділянка); - 20 вересня 2015 року між нею як орендодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Агро Лан», в особі директора Якобчук О. С., який діє на підставі Статуту - орендар, з іншої сторони, укладено договір оренди землі (далі - договір); - відповідно до предмета договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років. Об`єктом оренди є спірна земельна ділянка; - сторони визначили, що договір оренди набирає чинності з моменту його підписання та державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. - згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 66947589 від 30 серпня 2016 року вбачається, що 30 серпня 2016 року вчинено державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Агро-Лан»; - отже, моментом набрання чинності договором оренди землі від 20 вересня 2015 року є 30 серпня 2016 року та такий припиняє свою дію 30 серпня 2023 року; - до закінчення дії договору оренди землі від 20 вересня 2015 року позивачка у червні місяці 2023 року звернулась до ТОВ «Агро-Лан» та повідомила, що не має наміру продовжувати дію укладеного договору оренди землі і просила, по закінченню такого, повернути їй земельну ділянку; - у відповідь на вказане звернення працівники товариства повідомили їй, що прохання не може бути задоволено, оскільки додатковою угодою, укладеною між нею, ТОВ «Агро-Лан» та ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» змінено орендаря земельної ділянки на нового і строк дії основного договору оренди землі від 20 вересня 2015 року продовжено на сім років, тобто до 29 травня 2025 року; - після отримання наведеної інформації, позивачка негайно вимагала надати їй оригінал Додаткової угоди, оскільки вона такої не підписувала. В той же день їй було надано не оригінал другого примірника, який позивачка вимагала, а ксерокопію такого правочину; - згідно з копією правочину 29 травня 2018 року особою орендодавця, яка визначена ОСОБА_1 ТОВ «Агро-Лан» - орендар та ТОВ «Західна Агровиробнича компанія» - новий орендар укладено Додаткову угоду; - відповідно до пункту 1 Додаткової угоди зазначено, що зі згоди орендодавця (яка виражається шляхом підписання даного договору) орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди; - пунктом 4 сторони нібито, крім заміни сторін орендаря, узгодили також внести зміни у договір оренди землі в пункті 5 та викласти в наступній редакції: «пункт 5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 104 636,12 грн». «пункт 8 договір укладено строком на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту укладання додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію». «пункт 4.2 Внести зміни у договір в пункт 9 та викласти його в наступній редакції: «пункт 9 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 13% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 13 602,70 грн за рік оренди»; пунктом 5 Додаткової угоди встановлено, що новий орендар самостійно здійснює необхідні дії для державної реєстрації права оренди згідно до законодавства України. Орендодавець та орендар повинні сприяти та не перешкоджати Новому орендарю; пункт 7 вказано, що дана угода ступає в силу з дня її підписання Сторонами і є невід`ємною частиною Договору оренди»; - додаткову угоду від 29 травня 2018 року зареєстровано в державному реєстрі речових прав лише 07 лютого 2022 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію №63337440; - при укладенні договору оренди земельної ділянки в першу чергу повинна бути наявна воля сторін, а отже лише належним чином підписаний сторонами договір є підтвердженням відображення волі на укладення правочину; - в іншому, випадку, у разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини; - зазначає, що підпис орендодавця у розділі «Підписи сторін за Угодою» Додаткової угоди не належить їй та жодної додаткової угоди вона не підписувала і не уповноважувала інших осіб на укладення такої, тому, за приписами вказаних норм законодавства, Додаткова угода від 29 травня 2018 року є такою, що не укладалась; - у такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки; - строк дії основного договору оренди земельної ділянки закінчується лише 30 серпня 2023 року, тобто на день подання позовної заяви такий є чинним, а тому, на думку позивачки, на даний момент є недоцільним ставити вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення, а в разі встановлення судом факту не укладення спірної додаткової угоди від 29 травня 2018 року, вимога про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки за Додатковою угодою буде відповідати належному способу захисту, а в разі задоволення позовних вимог вона ефективно відновить її право на володіння, користування та розпорядження належній їй на праві приватної власності земельної ділянки після закінчення дії основного договору оренди землі.

6. Враховуючи викладене, позивачка просила: - скасувати державну реєстрацію іншого речового права від 07 лютого 2022 року, індексний номер рішення 63337440, права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», код ЄДРПОУ 41099127, згідно Додаткової угоди від 29 травня 2018 року; - стягнути з відповідачів пропорційно витрати на професійну правничу допомогу та сплачений судовий збір. ІII. Короткий зміст оскаржуваних судових рішень

7. Рішенням Шумського районного суду Тернопільської області від 23 травня 2024 року, яке залишене без змін постановою Тернопільського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року, позов задоволено.

8. Скасовано державну реєстрацію іншого речового права від 07 лютого 2022 року, індексний номер рішення 63337440 права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» згідно Додаткової угоди від 29 травня 2018 року. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

9. Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив з такого: додаткова угода до договору оренди земельної ділянки позивачкою не підписувалася, отже є неукладеною; позивачка не отримувала пропозицій щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та не погоджувала умови такої угоди; оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», які не ґрунтуються на додатковій угоді, порушують права та законні інтереси позивачки на користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом передання їх в оренду іншим особам, то ефективним способом захисту порушених прав позивачки є скасування державної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за товариством, що забезпечить реальне відновлення порушених прав.

10. Додатковим рішенням Шумського районного суду Тернопільської областівід 04 липня 2024 року стягнено з відповідачів пропорційно на користь позивачки витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 25 000 грн. IV. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

11. У касаційній скарзі ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» просить оскаржувані судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.

12. Касаційна скарга обґрунтована таким: - суди неповно з`ясували обставини справи; - поза увагою судів залишилося те, що позивачка отримувала від ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія»орендну плату за користування земельною ділянкою, тому умови договору оренди землі та додаткової угоди фактично виконувалися. - між сторонами існували договірні відносини, що свідчить про наявність волевиявлення позивачки на укладення спірної додаткової угоди до договору оренди землі, незважаючи на те, що згідно висновку експерта підпис на вказаній угоді не належать їй; - належним способом захисту в даному випадку є саме заявлення негаторного позову, оскільки позивачка наголошує, що додаткова угода є неукладеною, однак ТОВ «Західна агровиробнича компанія» продовжує користуватися землею, чим порушує її права на користування та розпорядження належним йому майном, сама ж по собі вимога про скасування державної реєстрації права оренди не забезпечує належний захист прав заявлених позивачкою; - суди не звернули уваги на те, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди; - суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2022 року у справі № 670/1088/18, від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц, від 26 квітня 2023 року у справі № 192/1903/19, Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22. V. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи 13. 12 лютого 2025 року позивачка подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, просила відмовити у її задоволенні, навівши такі мотиви: - доводи касаційної скарги про те, що позивачка отримувала від ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія»орендну плату за користування земельною ділянкою, отже умови договору оренди землі та додаткової угоди фактично виконувалися, є безпідставними, оскільки вона отримувала орендну плату за основним договором оренди, який був чинним до 30 серпня 2023 року; - апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», правильно вказав, що оплата за користування земельною ділянкою здійснювалась на підставі договору оренди землі від 20 вересня 2015 року, де до 13 вересня 2017 року орендарем було ТОВ «Агро-Лан», а з 14 вересня 2017 року новим орендарем стало ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» на підставі додаткової угоди від 14 вересня 2017 року; - додаткова угода від 29 травня 2018 року є неукладена, оскільки в графі орендодавець підпис від імені позивачки виконано не нею, тобто відсутня істотна умова щодо волевиявлення, що підтверджено висновком почеркознавчої експертизи; - безпідставними є твердження в касаційній скарзі щодо неправильно обраного позивачкою способу захисту, оскільки вона має право самостійно визначати та обирати спосіб захисту свого права при зверненні до суду. VI. Рух справи 14. 19 листопада 2024 року ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на вказані рішення судів першої та апеляційної інстанцій.

15. Ухвалою від 10 грудня 2024 року касаційну скаргу залишено без руху.

16. Ухвалою від 08 січня 2025 року відмовлено ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» у задоволенні клопотання про поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження.

17. Матеріали справи надійшли до Верховного Суду 23 січня 2025 року.

18. Ухвалою від 26 листопада 2025 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25).

19. Ухвалою від 12 червня 2026 рокупоновлено провадження у справі, справу призначено до судового розгляду. VIІ. Встановлені судами обставини

20. Позивачка є власником спірної земельної ділянки відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серія ТР № 082972 від 13 січня 2005 року.

21. Відповідно до договору оренди землі від 20вересня 2015 року, укладеного між позивачкоюяк орендодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Агро Лан», в особі директора Якобчук О. С., який діє на підставі статуту як орендар з іншої сторони, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Об`єкт оренди є спірна земельна ділянка, відповідно до умов якого сторони узгодили, що такий укладено на 7 років, із врахуванням пункту 42 договору встановили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

22. Згідно з Інформаційною довідкоюз Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 66947589 від 30серпня 2016 рокувбачається, що 30серпня 2016 року вчинено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер 6125888100:01:001:0164 за ТОВ «Агро-Лан», згідно договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2015 за індексним номером 31156949.

23. Договір оренди землі набрав чинності 30серпня 2016року та діє до 30серпня 2023року.

24. Відповідно до додаткової угоди (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі від 10 жовтня 2015 року 29 травня 2018 року між позивачкою як орендодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Західна Агровиробнича компанія», в особі Тимощука В. Є., який діє на підставі довіреності - новий орендар, з іншої сторони, укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 20 вересня 2015 року, де об`єктом оренди є спірна земельна ділянка.

25. Відповідно до розділу «Інформація про зміни іншого речового права» Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 337242896 від 28 червня 2023 рокувбачається, що 07лютого 2022 року в державному реєстрі речових прав було зареєстровано додаткову угоду від 29 травня 2018 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію № 63337440, де орендарем вказано ТОВ «Західна Агровиробнича компанія».

26. Згідно з виснвком експерта Тернопільського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз № 1110/23-22 від 05 березня 2024 рокупідпис від імені ОСОБА_1 у документі під назвою «Додаткова угода (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) від 29 вересня 2018 року, який знаходиться у графі «Підписи Сторін за Угодою» навпроти слова «Орендодавець», виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою. VІIІ. Позиція Верховного Суду

27. Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах розгляду справи судом касаційної інстанції (див. пункт 4), Верховний Суд зазначає таке.

28. Позивачкою порушено питання про скасування державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія».

29. Як на підставу позову позивачка посилалася на те, що вона не лише не підписувала спірну додаткову угоду, але й у неї було відсутнє волевиявлення на її укладення.

30. Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до статей 15, 16 ЦК кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

31. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

32. Частиною третьою статті 203 ЦК передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

33. За частиною першою статті 205 ЦК правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

34. Статтею 207 ЦК встановлено загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

35. Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

36. Отже, особисті підписи сторін договору є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми такого договору, наявність таких підписів зазвичай має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

37. Відповідно до статті 6 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627).

38. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК).

39. Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

40. Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

41. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).

42. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

43. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що увипадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли (див. постанову ВеликоїПалатиВерховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19-ц.

44. У цій справі, судами встановлено, що згідно з висновком експерта від 05 березня 2024року підпис від імені ОСОБА_1 у документі під назвою «Додаткова угода (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди)» від 29вересня 2018року, який знаходиться у графі «Підписи Сторін за Угодою» навпроти слова «Орендодавець», виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою.

45. Суди, встановивши, що встановленим є той факт, що спірна додаткова угода від 29 вересня 2018 року позивачкою не підписувалась, і волевиявлення на таке у неї було відсутнє, дійшли висновку, що вказана додаткова угода є неукладеною.

46. Разом із тим, колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.

47. Велика Палата Верховного Суду вказувала, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц).

48. Також Велика Палата Верховного Суду виснувала, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17).

49. Поряд із цим норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22).

50. Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19).

51. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК, якщо договір оренди хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

52. Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю оплату.

53. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

54. Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, зазначив, що суд першої інстанції, взявши до уваги посилання позивачки на те, що спірна додаткова угода від 29 вересня 2018 року не укладалася та не підписувалися, мав врахувати, що позивачка повинна була доводити не лише те, що вона не підписувала додаткову угоду (як окремий документ), а й не укладала таку угоду (тобто - тут двосторонні правочини як результат домовленості двох сторін, спрямованої на встановлення певних цивільних прав та обов`язків), відповідно, що між сторонами не виникли правові відносини з договору оренди землі, оскільки позивачка не виявляла своєї волі на укладення такого правочину. Натомість ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» має доводити виникнення між сторонами правовідносин з договору оренди землі, виконання такого договору сторонами внаслідок досягнення домовленості з приводу користування земельною ділянкою орендарем.

55. Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Тобто у схожій правовій ситуації Велика Палата Верховного Суду по своїй суті застосувала доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці) (див. постанову Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц).

56. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК: Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

57. Верховний Суд неодноразову звертав увагу, що собою представляє доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки).

58. Так, Верховний Суд вказував, що слід розмежовувати доктрину venire contra factum proprium (що характерна для романо-германської традиції) та еstoppel (властивий для англосаксонської традиції). Доктрина venire contra factum proprium є матеріальною-правовою конструкцією та розрахована на її застосування в матеріальних приватно-правових відносинах. Тобто доктрина заборони суперечливої поведінки є матеріально-правовою, а не процесуальною конструкцією. Тому вона застосовується у сфері цивільних (приватноправових) відносин (див. постанову Верховного Суду від 08 червня 2026 року в справі № 680/520/24).

59. Якщо наймодавець (орендодавець) не підписував договір оренди земельної ділянки, але підписав акт прийому-передачі земельної ділянки та отримує плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то за такого випадку визнання відсутнім права оренди та повернення земельної ділянки не може бути застосованим. Це зумовлено тим, що поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці (підписання акта прийому-передачі земельної ділянки та отримання плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісною. Оскільки відсутній підпис орендаря на договорі оренди, але сторонами підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки і орендодавець отримує плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то з урахуванням частини другої статті 763 ЦК договір оренди укладений на невизначений строк. Правові наслідки укладання договору найму на невизначений строк полягають в тому, що кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Відмова від договору найму не залежить від причин, які детермінували намір однієї зі сторін. Обставин, які б свідчили про відмову від договору будь-якої зі сторін, у цій справі не встановлено (див. постанову Верховного Суду від 17 вересня 2025 року в справі № 676/8831/23).

60. Також Верховний Суд виснував, що принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. З 01 січня 2013 року було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права добросовісної сторони (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року в справі № 925/632/19, пункти 142, 143, 146 - 148).

61. Якщонаймодавець (орендодавець) не підписував договір оренди земельної ділянки, але надав всі документи для укладення такого договору, отримував плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то за такого випадку визнання відсутнім права оренди та повернення земельної ділянки не може бути застосованим. Це зумовлено тим, що поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці (надання всіх необхідних документів які стали підставою для укладення договору оренди землі та отримання плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісною(див. постанову Верховного Суду від 08 червня 2026 року у справі № 680/520/24).

62. Разом з тим, вапеляційній скарзі ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» вказувало, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи, вказавши, що оскільки позивачка отримувала від відповідача орендну плату за користування земельною ділянкою, тому умови договору оренди землі та додаткової угоди фактично виконувалися. Орендар - ТОВ «Західна агровиробнича компанія» використовувало земельну ділянку позивачки, а вона та її спадкоємець отримували орендну плату, тобто між сторонами існували договірні відносини, що свідчить про наявність волевиявлення орендодавця на укладення та виконання спірної додаткової угоди до договору оренди землі, незважаючи на те, що підпис на даній угоді не позивачки.

63. Апеляційний суд, надаючи правову оцінку таким доводам апеляційної скарги, зазначив, що оплата за оренду здійснювалася саме в період дії попереднього договору оренди від 20 вересня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро Лан», який діяв до 30 серпня 2023 року, будь-яких доказів про здійснення такої оплати на підставі додаткової угоди від 29 травня 2018 рокувідповідачем не надано.

64. Такі висновки апеляційного суду є передчасними, оскільки судами не з`ясовано, чи дійсно позивачка після укладення додаткової угоди отримувала від відповідача ТОВ «Західна агровиробнича компанія» орендну плату за користування земельною ділянкою.

65. При цьому в документах про оплату (т 1 а. с. 85-93) вказано саме ТОВ «Західна агровиробнича компанія», а не ТОВ «Агро Лан» з яким було укладено договір оренди.

66. Крім того, апеляційний суд не звернув увагу, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вказувалоу відзиві на позовну заяву (т 1 а. с. 82) та в апеляційній скарзі (т 2, а. с. 47-48) про отримання позивачкою від нього коштів за період 2018-2023 роки, разом з тим позивачка не заперечувала факту того, що вона отримувала орендну плату за основним договором оренди, який був чинним до 30 серпня 2023 року, проте не спростувала доводи відповідача про отримання нею коштів з 2018 до 2023 року.

67. Під час нового розгляду апеляційний суд повинен врахувати викладене, зокрема, з`ясувати питання,чи отримувала позивачка від ТОВ «Західна агровиробнича компанія» орендну плату за користування земельною ділянкоюпісля укладення додаткової угоди.

68. Вимогами процесуального закону визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні спору. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

69. Апеляційний суд, переглядаючи рішення суду першої інстанції, в порушення вимог статті 367 ЦПК вказані обставини не перевірив і відповідних висновків не зробив, у зв`язку з чим постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. VІІІ. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

70. Верховний Суд часткового погоджується із доводами касаційної скарги, які дають підстави для висновку, що оскарженесудоверішення ухваленобез додержання норм матеріального та процесуального права.

71. Відповідно до норм статті 400 ЦПК суд касаційної інстанції не має процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, а тому Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення в цій справі.

72. За результатами розгляду касаційної скарги Верховний Суд вважає, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена без додержання норм процесуального права, у зв`язку із чим касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, що відповідає змісту статті 411 ЦПК.

73. Оскільки Верховний Суд направляє справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, відповідно до статті 141 ЦПК розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

74. Оскільки доводи касаційної скарги щодо незгоди із додатковим рішенням суду першої інстанції відсутні, тому касаційним судом додаткове рішення не переглядається. Із цих підстав, керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 415, 416, 419 ЦПК, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» задовольнити частково.

2. Постанову Тернопільського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

3. З моменту ухвалення постанови судом касаційної інстанції постанова Тернопільського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року втрачає законну силу та подальшому виконанню не підлягає. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. Головуючий Судді: В. І. Крат Д. А. Гудима І. О. Дундар Є. В. Краснощоков П. І. Пархоменко