Постанова 4824 № 369/19065/23

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 2-а, e-mail: inbox@kia.court.gov.ua Єдиний унікальний номер справи № 369/19065/23 Головуючий у суді першої інстанції - Янченко А.В. Номер провадження № 22-ц/824/6962/2026 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А. ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 15 квітня 2026 року м. Київ Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Головуючого судді: Яворського М.А., суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О., за участю секретаря - Марченко А.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Янченка А.В., у місті Києві, у справі за первісним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про розірвання попередніх договорів, відшкодування збитків та моральної шкоди, та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки,- ВСТАНОВИВ: У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про розірвання попередніх договорів, відшкодування збитків та моральної шкоди, у якому, просив суд: розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений 28 вересня 2021 року у місті Києві між громадянином України ним та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», посвідчений 28 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1662; розірвати попередній договір оренди квартири, укладений 28 вересня 2021 року у місті Києві між ним та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», посвідчений 28 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1663; стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на його користь у відшкодування завданих реальних збитків, грошові кошти у розмірі 22 537,43 доларів США та 291 200,00 грн; стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на його користь у відшкодування завданої моральної шкоди, грошові кошти у розмірі 20 000,00 грн. Відшкодувати судовий збір у розмірі 13 411,11 грн. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначав, що 28 вересня 2021 року, між ним та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений Сохнич К.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №1662, відповідно до умов якого сторони зобов`язувалися в строки, встановлені договором укласти в майбутньому договір купівлі-продажу, відповідно до якого ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» зобов`язувалася передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а він зобов`язувався прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором. Також між сторонами було укладено попередній договір оренди квартири, який посвідчений 28 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1663. Умовами Попереднього договору оренди квартири зазначено, що необхідною умовою для укладання основного договору є набуття відповідачем права власності на квартиру. При цьому, умовами цього попереднього договору не передбачено прямого зобов`язання оформити право власності на квартири, не вказано строк такого оформлення, та не зазначено власне і строк укладання основного договору. Проте, відповідачем не було виконано свої зобов`язання за цим договором, житловий будинок не було побудовано у встановлений строк, тобто до 4 кварталу 2022 року. Крім того, ним протягом періоду часу з 28 вересня 2021 року по 23 лютого 2022 року було сплачено 607 136,49 грн, що еквівалентно 22 537,43 доларів США. В подальшому він звернувся до відповідача про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та просив повернути сплачену ним суму, але відповідач ухилився від отримання рекомендованого поштового відправлення АТ «Укрпошта». Таким чином, на думку позивача, у відповідача перед ним наявна заборгованість у розмірі 22 537,43 доларів США. Крім того позивач зазначає, що 28 вересня 2021 року, між ним та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, укладено попередній договір оренди квартири, який посвідчений Сохнич К.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №1663, за умовами якого протягом 30 календарних днів з моменту державної реєстрації ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , сторони зобов`язуються укласти основний договір оренди квартири, предметом якого повинна бути оренда квартири АДРЕСА_1 . Позивач вважає, що у зв`язку з тим, що основний договір оренди не було укладено, він вимушений був орендувати інше житлове приміщення та поніс витрати на таку оренду в розмірі 291 200,00 грн, та на думку позивача цю суму має відшкодувати відповідач. Також зазначає, що він зазнав моральних страждань, та оцінює моральну шкоду в розмірі 20 000,00 грн. У липні 2024 року ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» подало зустрічну позовну заяву до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, відповідно до якого просило суд стягнути з ОСОБА_1 на його користь неустойку у розмірі 739 147,18 грн. В обґрунтування зустрічних позовних вимог ТОВ зазначало, що відповідно до п.п. 2.1.6. Попереднього договору, усі обов`язки Товариства за даним договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини, а саме: сплата ОСОБА_2 100 % забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього Попереднього договору, з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього договору. На виконання умов Попереднього договору, відповідачем за зустрічним позовом протягом періоду часу з 28 вересня 2021 року по 23 лютого 2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн, про що було зазначено відповідачем у первісному розові, та складає 39,72% від всієї суми забезпечувального платежу. Тобто, ОСОБА_1 повністю оплатив тільки першу та другу частину забезпечувального платежу, та частково третю частину. Четверту по дванадцяту частини, що мав сплатити останній на день подачі цього зустрічного позову так і не сплатив, що підтверджується поясненнями самого ОСОБА_1 у первісному позові. Позивачем за зустрічним позовом, було проведено розрахунок розміру неустойки, при цьому ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» для розрахунку брало тільки період з 01 вересня 2023 року по день подачі зустрічного позову (03 липня 2024 року). Таким чином, у зв`язку з порушенням позивачем п. 4.16 попереднього договору купівлі-продажу квартири в частині своєчасної оплати забезпечувального платежу, розмір неустойки становить 739 147,18 грн. яку відповідач просив стягнути із позивача у вказаній справі ОСОБА_1 на їх користь. Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення. Зустрічний позов ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент»до ОСОБА_1 про стягнення неустойки задоволено повністю. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент»неустойку у розмірі 739 147,18 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» судовий збір у розмірі 11 087,21 грн. Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням в частині задоволенні зустрічного позову, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, відповідно до якої просить скасувати оскаржуване рішення в зазначеній частині та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» в повному обсязі. Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що попередній договір купівлі-продажу квартири не є договором про інвестування будівництва нерухомого майна, а грошові кошти сплачені в якості забезпечувального платежу не переходили у власність ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», а підлягали поверненню при укладенні основного договору. Забезпечувальний платіж був лише видом забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань за Попереднім договором купівлі-продажу квартири. Таким чином, ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» фактично не понесло жодних збитків. Проте, суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не з`ясував зазначену обставину. Таким чином, з огляду на вищезазначене, розмір неустойки нарахованої ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» в сумі 739 147,18 грн неспівмірний з фактичною відсутністю будь-яких збитків. Відсутність чи невисокий розмір збитків є підставою для зменшення судом розміру неустойки, що стягується з боржника. Вирішуючи питання про зменшення розміру пені та штрафу, які підлягають стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, суд повинен з`ясувати наявність значного перевищення розміру неустойки перед розміром збитків, а також об`єктивно оцінити майновий стан сторін (подібний за змістом висновок наведено у постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 910/11733/18, від 22 грудня 2021 року у справі № 918/208/21). Таким чином, з урахуванням фактичної відсутності збитків та неспівмірність нарахованої ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» неустойки, підлягали застосуванню положення ч. 3 ст. 551 ЦК України в силу приписів ст. 3 ЦК України та ст. 2 ЦПК України щодо принципів справедливості та розумності цивільного судочинства. Вказує, що у даній справі неустойка, тобто вид забезпечення виконання зобов`язання за ч. 1 ст. 546 ЦК України, була нарахована на забезпечувальний платіж, що згідно умов попереднього договору також виступає видом забезпечення виконання зобов`язання за ч. 2 ст. 546 ЦК України. 02 березня 2026 року на адресу апеляційного суду надійшов відзив від представника ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» - Андрусенка О.В., відповідно до якого просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін. Заперечуючи проти доводів, викладених у апеляційній скарзі вказує, що підстави для застосування судом першої інстанції ч. 3 ст. 551 ЦК України відсутні, оскільки ОСОБА_1 не було заявлено такого клопотання до суду першої інстанції. Відповідач, який не подав клопотання про зменшення неустойки в суді першої інстанції, позбавляється права вимагати цього в апеляції, оскільки це вважається новою обставиною вимогою. Подібна за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18. Вважає, що застосування ч. 3 ст. 551 ЦК України є правом, а не обов`язком суду, і належить до його дискреційних повноважень (судового розсуду). Зустрічний позов був задоволений на підставі умов Попереднього договору, які були добровільно узгоджені сторонами. При апеляційному розгляді справи представник апелянта Яценко О.С. підтримав, доводи викладені в апеляційній скарзі, та просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічних позовних вимог заявлених ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» скасувати та ухвалити у вказаній частині нове судове рішення про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог із підстав та мотивів, викладених в апеляційній скарзі. Представник відповідача ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» адвокат Андрусенко О.В. заперечив щодо доводів, викладених в апеляційній скарзі, та просив залишити її без задоволення, та вважав, що доводи на які посилається апелянт не спростовують обставин, які були встановлені судом при розгляді справи та висновків викладених у рішенні суду. Вважає рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального права та з дотримання норм процесуального законодавства, просив залишити його без змін. Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників позивача та відповідача у справі, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав. Суд першої інстанції встановив, що 28 вересня 2021 року між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М., зареєстрований в реєстрі за № 1662. Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, Сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2 цього Попереднього договору, укласти в майбутньому Договір купівлі-продажу квартири (далі - «Основний договір»), відповідно до якого Сторона-1 (В Основному договорі - «Продавець») зобов`язується передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 , характеристика якої вказана в п. 1.3 статті 1 цього Попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адресу Об`єкту, а Сторона-2 Основному договорі - Покупець, зобов`язується прийняти цей Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим Попереднім договором. Запланований термін закінчення будівництва будинку - 4 квартал 2022 року. Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 31 грудня 2024 року: 1) отримання Відповідачем від Позивача 100% Забезпечувального платежу. Встановленого п. 4.1 цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього Попереднього договору; 2) отримання Відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання Позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, який є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами й посвідчений приватним нотаріусом, а також відсутність невиконаних позивачем зобов`язань по Договору оренди щодо страхування об`єкту оренди; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання. Усі обов`язки сторони-1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною-2 100% забезпечувального платежу встановленого п.4.1 попереднього договору, з урахуванням уточненого розміру, передбаченого умовами договору (п.2.1.6). Пунктом 4.1 договору передбачено забезпечувальний платіж у розмірі 1 513 438,32 грн., що еквівалентно 56 736, 00 дол. США згідно коригування українського міжбанківського ринку. Умовами п.4.1.1 сторона-2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в Графіку платежів. Графік платежів є додатком №2 до договору та його невід`ємною частиною. Відповідно до графіку платежів, термін оплати забезпечувального платежу наступний: -Перша частина у розмірі 30% від розміру забезпечувального платежу - 30.09.2021 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Друга частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.12.2021 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Третя частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу - 30.03.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Четверта частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.06.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -П`ята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.09.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Шоста частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу - 30.12.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Сьома частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.03.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Восьма частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.06.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Дев`ята частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу - 30.09.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Десята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.12.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Одинадцята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.03.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Дванадцята частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу - 30.06.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) -Тринадцята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу - 30.09.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору) Згідно з п. 4.7 Попереднього договору, сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона-2 сплачує стороні-1 на підставі цього Попереднього договору, не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною-2 зобов`язання щодо укладання Основного договору, встановленим Сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України. На підставі п. 4.9. Попереднього договору, у випадку порушення своїх зобов`язань за попереднім договором Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням вимог, визначених чинним законодавством України та попереднім договором. Згідно з п. 4.16 Попереднього договору, у разі порушення Стороною-2 умов цього Попереднього договору щодо сплати Забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів, сплачується неустойка у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у Графіку платежів, за кожен день прострочення. Відповідно до п. 4.17. Попереднього договору, Відповідно до ст. 259 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим Попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховуватися за весь період прострочення. Відповідно до п. 4.23 Договору, у разі збігу строку на укладення Основного боргу, згідно з п. 1.2 цього Попереднього договору, та не укладення сторонами основного боргу з причин затримки реєстрації первинного права власності, зобов`язання, встановлене цим попереднім договором, припиняється, при умові, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення в інший строк. У цьому випадку зобов`язання укласти основний договір припиняється без застосування сторонами одна до одної будь-яких штрафних санкцій чи відповідальності за не укладення основного договору у термін, передбачений на його укладання. Сторона-1 зобов`язується у такому випадку повернути стороні-2, шляхом банківського переказу, фактично отриману суму забезпечувального платежу за цим Попереднім договором протягом 30 календарних днів з моменту отримання стороною-1 заяви сторони-2 про повернення фактично сплаченої суми забезпечувального платежу, за умови надання стороною-2 точних та дійсних банківських реквізитів. Як встановлено судом першої інстанції при розгляді вказаної справи, на виконання умов Попереднього договору, ОСОБА_1 на виконання взятих на себе зобов`язань протягом періоду часу з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн., про що було зазначено відповідачем у первісному розові, та складає 39,72% від всієї суми забезпечувального платежу. з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року позивачем було здійснено 5 платежів на рахунок відповідача як забезпечувальний платіж 28.09.2021 - 454 031,49 грн.; 20.10.2021 року - 29 050,05 грн.; 30.11.2021 року - 29 970,04 грн.; 24.12.2021 року - 29 992,40 грн.; 23.02.2022 року - 64 092,51 грн., що в загальному становить 607 136,49 грн., що підтверджується квитанцій про здійснення платіжних операцій. Тобто, ОСОБА_1 повністю оплатив тільки першу та другу частину забезпечувального платежу, та частково третю частину. Четверту по дванадцяту частини, що мав сплатити Відповідач за зустрічним позовом, ОСОБА_1 на день подачі цього зустрічного позову так і не сплатив, що підтверджується поясненнями самого ОСОБА_1 у первісному позові. Позивачем за зустрічним позовом, було проведено розрахунок розміру неустойки, при цьому ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» для розрахунку брав тільки період з 01.09.2023 по день подачі зустрічного позову, відповідно розрахунку - розмір неустойки складає 739 147,18 грн. Суд першої інстанції даючи оцінку доказам поданим позивачем на підтвердження позовних вимог в частині розірвання попереднього договору критично поставився до доводів позивача за первісним позовом, що останній звертався до відповідача за первісним позовом про повернення коштів та надавав свої банківські реквізити. Обґрунтовуючи свої висновки суд зазначив, що після дослідження доказів встановив, що дата оформлення експрес накладної, на яку посилається позивач обґрунтовуючи надсилання своєї заяви, датується 28.07.2022 року, а сама заява 24.01.2023 року, а тому в розумінні ст. 79 ЦПК України, такий доказ не може встановити дійсні обставини справи та вважається недостовірним. Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 31 грудня 2024 року: 1) отримання Відповідачем від Позивача 100% Забезпечувального платежу. Встановленого п. 4.1 цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього Попереднього договору; 2) отримання Відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання Позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, якиє є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами й посвідчений приватним нотаріусом, а також відсутність невиконаних позивачем зобов`язань по Договору оренди щодо страхування об`єкту оренди; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання. Умовами п. 2.1.6 Попереднього договору зазначено, що усі обов`язки сторони-1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною-2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього Попереднього договору, тобто у сумі 1 513 438,32 грн., що еквівалентно 56 736, 00 дол. США. Усі обов`язки сторони -1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною -2 100% забезпечувального платежу встановленого п.4.1 попереднього договору, з урахуванням уточненого розміру, передбаченого умовами договору (п.2.1.6). Як вбачається із наданих позивачем доказів, ним на виконання умов попереднього договору було внесено на рахунок відповідача тільки 607 136,49 грн., що складає 39,72 % від загальної суми зобов`язального платежу, та відповідачем ця сума була повернута на рахунок позивача у відповідь на її заяву про повернення сплачених коштів. Таким чином, суд першої інстанції відхилив доводи позивача за первісним позовом про порушення відповідачем за первісним позовом умов попереднього договору, а саме у не укладенні основного договору до 31 грудня 2024 року, оскільки відповідно до умов попереднього договору, укладення основного договору мала відбутися лише після повної сплати суми забезпечувального платежу (100%) другою стороною. Оскільки повна сплата є істотною умовою для виконання зобов`язань за договором, невиконання цієї умови позивачем унеможливлює виникнення у нього права вимагати виконання зобов`язань від відповідача. Тому суд дійшов висновку, що позивач за первісним позовом не виконав своїх зобов`язань у повному обсязі та визнання вимог позивача в цій частині необґрунтованими. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення з ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» на його користь внесених грошових коштів в якості забезпечувального платежу у розмірі 22 537,43 доларів США суд першої інстанції мотивував свій висновок тим, що договором передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного боргу сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 1 513 438,32 грн. без ПДВ, що еквівалентно 56 736,00 доларів США згідно коригування українського міжбанківського ринку. Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього Попереднього договору, складає 26, 6751 гривні за один долар США. Застосовувати розмір курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» в підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів на дату, що передує даті підписання цього Попереднього договору (п. 4.1.1). Позивачем надано суду розрахунок курсової різниці станом на дату подання позовної заяви, відповідно до якого розмір курсової різниці разом із сплаченою сумою забезпечувального платежу становить 22 537,43 доларів США. Так, курсова різниця - різниця, яка є наслідком відображення однакової кількості одиниць іноземної валюти в національну валюту України при різних валютних курсах. Курсова різниця жодним чином не може бути ні збитками, ні упущеною вигодою, оскільки кредитор міг і не отримати такі доходи. Коливання курсу валют, що призвело до курсової різниці не можна розцінювати як неправомірні дії боржника, що призвели до позбавлення кредитора можливості отримати прибуток. Таку правову позицію висловив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй постанові від 09 грудня 2020 року у справі № 127/27222/16-ц. Згідно ст. 533 ЦК України, грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Таким чином, суд дійшов висновку, що оскільки умовами Попереднього договору не передбачено повернення забезпечувального платежу в еквіваленті долара США, а позивач не надав доказів, що курсова різниця виникла внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, така вимога позивача про стягнення в еквіваленті долара США є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. Вирішуючи зустрічні позовні вимоги суд першої інстанції послався на те, що відповідно до ст. 635 ЦКУ, - попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Частиною 3 ст. 635 ЦК України зазначено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Таким чином, Попередній договір на купівлю-продаж у майбутньому квартири АДРЕСА_1 припинений 31.12.2024, а основний договір не укладено. Суд критично поставився до твердження позивача за первісним позовом про те, що відповідно до ч. 5 ст. 635 ЦКУ, в якій зазначено, що будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються, а тому, взагалі відсутні договірні відносини. Апеляційний суд не може погодитися із висновками суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову виходячи з наступного. Згідно ч.ч.1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції в оскаржувані ОСОБА_1 частині не відповідає з огляду на наступне. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору. Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Отже укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. І навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється. Як вбачається із матеріалів справи ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» звертаючись до суду із зустрічними позовними вимогами до ОСОБА_1 про стягнення неустойки у розмірі 739 147,18 грн обґрунтовувало свої вимоги тим, що відповідно до п.п. 2.1.6. Попереднього договору, усі обов`язки Товариства за даним договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини, а саме: сплата ОСОБА_2 100 % забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього Попереднього договору, з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього договору. На виконання умов Попереднього договору, відповідачем за зустрічним позовом протягом періоду часу з 28 вересня 2021 року по 23 лютого 2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн, про що було зазначено відповідачем у первісному розові, та складає 39,72% від всієї суми забезпечувального платежу. Укладаючи вище вказаний попередній договір сторони погодили умови, в тому числі і в частині застосування неустойки у зв`язку з порушенням стороною зобов`язань за попереднім договором. Так, пунктом 4.9. попереднього договору, у випадку порушення своїх зобов`язань за попереднім договором Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням вимог, визначених чинним законодавством України та попереднім договором. Згідно з п. 4.16 Попереднього договору, у разі порушення Стороною-2 умов цього Попереднього договору щодо сплати Забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів, сплачується неустойка у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у Графіку платежів, за кожен день прострочення. Відповідно до п. 4.17. Попереднього договору, Відповідно до ст. 259 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим Попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховуватися за весь період прострочення. З урахуванням того що позивач у справі не своєчасно виконував взяті на себе зобов`язання за попереднім договором та не сплатив відповідні чергові платежі з 4 по 13 то відповідач у справі вважав, що ОСОБА_1 повинен нести відповідальність погоджену сторонами у попередньому договорі та передбачену частиною першою ст. 54 6ЦК України та частини другою статті 635 ЦК України у вигляді неустойки у розмірі 739 147,18 грн. Суд першої інстанції повністю погодився із вказаними доводами відповідача та задовольнив їх. Водночас з даним висновком суду першої інстанції у частині стягнення неустойки колегія суддів погодитись не може, з огляду на таке. У статті 611 ЦК України передбачено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, зокрема, сплата неустойки. Згідно з частинами першою-другою статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк. За змістом статей 629, 635 ЦК України, при вирішенні спору про обставини виконання умов попереднього договору та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду необхідно встановити причину неукладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з`ясувати умови відповідальності, встановлені попереднім договором. За приписами статей 81, 82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Як вбачається із матеріалів справи сторони у справі укладаючи попередній договір купівлі-продажу визначили кінцевою метою такого правочину укласти в майбутньому договір купівлі-продажу, відповідно до якого ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» зобов`язувалася передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а ОСОБА_1 зобов`язувався прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором. При цьому в п. 1.1 сторони погодили запланований термін закінчення будівництва Будинку - 4 квартал 2022 року. Крім того в п. 1.2 попереднього договору сторонами погоджено умови за яких основний договір купівлі-продажу повинен бути укладений : Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 31 грудня 2024 року: 1) отримання Відповідачем від Позивача 100% Забезпечувального платежу. Встановленого п. 4.1 цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього Попереднього договору; 2) отримання Відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання Позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, який є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами й посвідчений приватним нотаріусом, а також відсутність невиконаних позивачем зобов`язань по Договору оренди щодо страхування об`єкту оренди; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання». Як встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами ОСОБА_1 взяті на себе зобов`язання за попереднім договором в частині сплати забезпечувального платежі не були повністю виконані у строки які погодженні сторонами а внесено суму в розмірі лише 607136,49 грн. в період із 28 вересня 2021 по 23 лютого 2022 року, разом із тим відповідач також не виконав зобов`язання, які передбачені п.1.1. щодо закінчення будівництва Будинку в 4-му кварталі 2022 році. Як вбачається із пояснень сторін вказаний будинок не був зданий в експлуатацію до 31 грудня 2024 року про що зазначено в рішення суду першої інстанції. Матеріали справи не містять відомостей про те, що відповідач у справі ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» зазнало збитків у зв`язку із не виконанням ОСОБА_1 зобов`язань по сплаті забезпечувального платежу. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі №925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)). Верховний Суд, розглядаючи 12 листопада 2025 року справу №757/32849/23 зазначив, що передбачені в абзаці 1 пункту 4.14 (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 4.16 (фраза «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 6.10 (в частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору») попереднього договору штрафи встановлені за правомірне використання покупцем права на односторонню відмову від договору, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що такі умови суперечать сутності самої неустойки, а тому є недійсними. З такими висновками погоджується й Верховний Суд, оскільки встановлення неустойки (штрафу) не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства випливає з його змісту. Крім того, Верховний Суд звертає увагу на те, що встановлена у договорі умова про сплату покупцем неустойки (штрафу) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору є несправедливою, недобросовісною, нерозумною та такою, що вносить істотний дисбаланс між правами та обов`язками сторін. Також, встановлена у договорі відповідальність покупця є непропорційною до відповідальності продавця, що свідчить про те, що оскаржувані пункти попереднього договору купівлі-продажу суперечать положенням пункту 2, пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України. З огляду на наведене суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що в момент укладення наведених вище положень у пункті 4.14, 4.16, 6.10 попереднього договору купівлі-продажу сторони недотримали вимог, що встановлені частиною першою статті 203 ЦК України. Тобто зміст оспорюваних положення пунктів договору, що передбачені в абзаці 1 пункту 4.14 (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 4.16 (фраза «а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору»), абзаці 2 пункту 6.10 (у частині умови «за вирахуванням суми неустойки у розмірі 10 % від орієнтовної ціни основного договору»), суперечить встановленим у пунктах 2, 6 частини першої статті 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, зокрема являється несправедливим, нерозумним, та позбавляє права власності на грошові кошти іншу сторону договору у разі правомірної відмови від виконання зобов`язання або односторонньої відмови від договору. В аспекті доводів касаційної скарги ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» щодо свободи договору та вільного волевиявлення сторін під час його укладення, колегія суддів зауважує, що передбачена цивільним законодавством свобода договору не є абсолютною, вона обмежується законом і суттю договірних правовідносин. Реалізуючи принцип свободи договору, сторони не вправі змінювати імперативну вимогу закону». З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції задовольняючи зустрічний позов установивши, що сторонами у справі у строки погодженими у попередньому договорі основний договір купівлі-продажу квартири не був укладений, безпідставно поклав на позивача, який так і не став власником квартири додатковий тягар у вигляді неустойки за попереднім договором та не врахував, що всупереч правовій природі попереднього договору, сторонами узгоджене зобов`язання щодо сплати ОСОБА_1 забезпечувальних, а фактично авансових платежів відповідно графіку, за яким він мав сплатити повну вартість квартири до моменту укладення основного договору, а також надано право ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» набувати право на отримання неустойки (штрафу, пені). Подібні висновки також викладені постановах ВС від 05 березня 2025 року у справі № 369/4627/23, від 11 лютого 2026 року у справі № 638/2913/23, від 8 березня 2026 року у справі № 489/2541/23. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину. Оскільки основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами так і не був укладений у строки визначені п. 1.2 попереднього Договору то в силу положень визначених ч. 3 ст. 635 ЦК України укладений між сторонами попередній договір є припиненим тому колегія суддів вважає, що покладення на сторону попереднього договору зобов`язань з компенсації неустойки при відсутності набутого стороною права є не справедливим. Також, встановлена у договорі відповідальність покупця є непропорційною до відповідальності продавця, що свідчить про те, що оскаржувані пункти попереднього договору купівлі-продажу суперечать положенням пункту 2, пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України. Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення. Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову не відповідають нормам матеріального права, що призвело до неправильного вирішення спору по суті вирішення зустрічного позову тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні зустрічного позову поданого ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» . Відповідно до ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-

ПОСТАНОВИВ: Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 листопада 2025 року в частині задоволення зустрічного позову скасувати та ухвалити у даній частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки відмовити. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (01010 м.Київ, вул. Острозьких Князів, буд.8 код ЄДРПОУ 33943393) на користь ОСОБА_1 понесені витрати по сплаті судового збору у розмірі 16630,82 грн. Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складено 17 квітня 2026 року. Головуючий суддя : М.А.Яворський Судді : Т.Ц.Кашперська В.О.Фінагеєв