Постанова 4824 № 761/31226/24

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 2-а, e-mail: inbox@kia.court.gov.ua Єдиний унікальний номер справи № 761/31226/24 Головуючий у суді першої інстанції - Матвєєва Ю.О. Номер провадження № 22-ц/824/9406/2026 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А. ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 01 липня 2026 року м. Київ Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Головуючого судді: Яворського М.А., суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О., за участю секретаря - Марченко А.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України», поданою представником Мороз Світланою Сергіївною, на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 27 січня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Матвєєвої Ю.О., у місті Києві, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» про визнання майнових прав,- ВСТАНОВИВ: У серпні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом до ТОВ «ВКФ Фарби України» про визнання майнових прав, у якому просив суд визнати за ним майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме п`яти кімнатну квартиру АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 та двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 01 червня 2015 року між ним та ТОВ «ВКФ Фарби України» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №71/2/ШК, за яким продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості - п`яти кімнатну квартиру АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Запланований термін будівництва та введення об`єкта в експлуатацію 2 квартал 2016 року. За умовами договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 1 143 895,00 грн. На виконання умов договору він сплатив на рахунок Товариства 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості за вищевказаною будівельною адресою, що підтверджується довідкою про 100% оплати від 03 червня 2015 року. 01 червня 2015 року між ним та ТОВ «ВКФ Фарби України» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 72/2/ШК, за яким продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості - двокімнатну квартира АДРЕСА_2 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Запланований термін будівництва та введення об`єкта в експлуатацію 2 квартал 2016 року. За умовами договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 558 030,00 грн. На виконання умов договору він сплатила на рахунок Товариства 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості за вищевказаною будівельною адресою, що підтверджується довідкою про 100% оплати від 03 червня 2015 року. Вважає, що ним виконано умови договору. Разом з тим, відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання, не завершив будівництво та не ввів будинок і експлуатацію. Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 27 січня 2026 року позов ОСОБА_1 - задоволено. Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - п`яти кімнатну квартиру АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 та двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Стягнуто з ТОВ «ВКФ Фарби України» на користь держави судовий збір у розмірі 17 019,25 грн. Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням представник ТОВ «ВКФ Фарби України» - Мороз С.С. подала апеляційну скаргу, відповідно до якої просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 залишити без задоволення. Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що висновок суду першої інстанції про порушення прав позивача ґрунтується виключно на факті не введення будинку в експлуатацію та неправильному тлумаченні умов договорів. Суд першої інстанції безпідставно ототожнив зазначений у п. 2.4 Договорів запланований термін введення об`єкта в експлуатацію (другий квартал 2016 року) з остаточним строком виконання зобов`язань. Водночас позивач не навів і не довів жодних обставин, які б свідчили про невизнання або оспорювання Товариством його прав на набуття майнових прав відповідно до умов договорів. За таких обставин висновок суду про порушення прав позивача є помилковим та необґрунтованим. Укладаючи договори купівлі-продажу майнових прав, сторони вільно погодили їх умови, зокрема положення п. 2.4 щодо запланованого строку завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Підписавши договори, позивач підтвердив свою згоду з такими умовами та їх належне розуміння. При цьому, ні в позовній заяві, ні в інших процесуальних документах позивач не посилався на неправильне розуміння змісту зазначеного пункту, помилкове сприйняття його умов чи наявність помилки під час укладення договорів. Буквальне тлумачення п. 2.4 договорів свідчить, що сторони не погодили остаточний строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, а визначили лише запланований (орієнтовний) термін. Відтак висновок суду першої інстанції про встановлення сторонами чіткого кінцевого строку не ґрунтується ні на умовах договорів, ні на нормах матеріального права та суперечить змісту укладених правочинів. Оскільки договори не містять визначеного строку введення будинку в експлуатацію, у суду були відсутні правові підстави вважати, що Товариством порушено умови договорів чи права позивача. Крім того, вказує, що визнавши підставою для задоволення позову не введення будинку в експлуатацію у запланований строк, а саме другий квартал 2016 року, суд першої інстанції фактично дійшов висновку, що порушення прав позивача, настало з 01 липня 2016 року. За таких обставин, враховуючи подану відповідачем заяву про застосування позовної давності, районний суд був зобов`язаний встановити момент, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права, та надати належне правове обґрунтування незастосування позовної давності. Натомість суд обмежився посиланням на те, що зобов`язання відповідача щодо завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію не припинилися, як не припинилася і дія договорів, у зв`язку з чим дійшов висновку про дотримання позивачем строку позовної давності. Водночас суд першої інстанції не навів жодних правових підстав, які б свідчили про вплив чинності договорів на початок перебігу або сплив позовної давності. Отже, позивач стверджує, що відповідач допустив порушення виконання зобов`язання з 01 квітня 2016 року, проте звернувся до суду з даним позовом лише у серпні 2024 року, відтак трирічний строк позовної давності сплив ще у 2019 році. Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив. При апеляційному розгляді справи представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Косенко Н.Ю. заперечила щодо доводів, викладених в апеляційній скарзі, та просила залишити її без задоволення, оскільки доводи на які посилається апелянт не спростовують обставин, які були встановлені судом при розгляді справи та висновків викладених у рішенні суду. Вважає рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального права та з дотримання норм процесуального законодавства, просив залишити його без змін. Інші належним чином повідомлені учасники справи не з`явились. У відповідності до вимог ст. 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у їх відсутності. Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача у справі, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав. Суд першої інстанції при розгляді справи встановив, що 01 червня 2015 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №71/2/ШК та №72/2/ШК. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даними Договорами, є об`єкти нерухомості, розташовані в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: будівельна адреса АДРЕСА_5 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046, з наступними характеристиками: п`яти кімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 120,41 кв.м., секція 2 та двокімнатна квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 58,74 кв.м., секція

2. Майнові права за договором - це всі права на об`єкт нерухомості, які належать ТОВ «ВКФ Фарби України». Майнові права відчужуються покупцю, який у зв`язку із цим набуває у майбутньому право власності на об`єкт нерухомості (п. 1.3. Договору). Запланований термін будівництва 2 квартал 2016 року, як вбачається з п. 2.4. Договору. Майнові права на Об`єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п.4.3. даного Договору (п.3.1.). Після підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт п.3.2. Договору визначено, що право власності на Майнові права переходить від нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 3-х (трьох) днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості загальної площі Об`єкта нерухомості, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав (п.3.3. Договору). За умовами договору № 71/2/ШК та № 71/2/ШК купівлі - продажу майнових прав від 01.06.2015 ОСОБА_1 взяв на себе зобов`язання сплатити вартість майнових прав об`єкту нерухомості в розмірі 1 143 895,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 190649,17 грн. та 558 030,00 грн в тому числі ПДВ 20% - 93005,00 грн. відповідно, в поряду, та визначеному статтею 4 договорів. Як вбачається з довідок від 03 червня 2015 року позивачем ОСОБА_1 внесені грошові кошти, що складають 100% вартості майнових прав на об`єкти нерухомості. Вирішуючи вказаний позов та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, оскільки укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку. За таких обставин, з боку відповідача порушується право позивача про визнання за ними майнових прав на закріплений за ним Об`єкт незавершеного будівництва, тому наявні підстави для задоволення позову. Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції виходячи з наступного. Згідно ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Рішення суду першої інстанції в повній мірі відповідає вказаним вимогам закону виходячи з наступного. Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частинами 1, 2 статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою статті 635 ЦК України (у редакцій, чинній на час укладення сторонами договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Як вбачається з матеріалів справи, 01 червня 2015 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» та ОСОБА_1 було укладено договори купівлі-продажу майнових прав №71/2/ШК та №72/2/ШК. Згідно довідок про фінансування 100% майнових прав по договору №71/2/ШК та №72/2/ШК від 01.06.2015 ОСОБА_1 сплатив продавцю 100% вартості майнових прав на об`єкти нерухомості: квартиру АДРЕСА_1 та двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 . Пунктом 2.4. кожного з Договорів визначено, що плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва - 2 квартал 2016 року. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, закріплено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно з п. 6 ст. 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. При цьому, як зазначила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (ст. ст. 328, 331 ЦК України). Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. При цьому, у своїй постанові від 13 травня 2019 року Верховний Суд зазначив, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. Таким чином, встановивши як факт повного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором купівлі продажу майнових прав (сплату сум за нерухоме майно, яке законно очікували придбати на праві власності), так і те, що ТОВ «ВКФ Фарби України» не було виконано належним чином взятих на себе зобов`язань, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для захисту порушених прав ОСОБА_1 шляхом визнання за ними майнових прав на об`єкт будівництва. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23. Щодо доводів апеляційної скарги про пропуск позивачем строку позовної давності, колегія суддів зазначає наступне. Звертаючись з апеляційною скаргою, відповідач посилався на те, що суд першої інстанції, з огляду на те, що кінцевий строк введення будинку в експлуатацію - 2 квартал 2016 року та з урахуванням заяви відповідача про застосування строку позовної давності, повинен був відмовити в задоволенні позову у зв`язку з пропуском позивачем строку позовної давності. Колегія суддів апеляційного суду не приймає до уваги такі доводи апеляційної скарги, оскільки пунктом 8.1. кожного з двох договорів, укладених між сторонами, визначено, що Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договором. З урахуванням пункту 8.1., укладених між сторонами договорів, в яких сторони погодили, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до моменту повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором, та виходячи з того, що відповідач умов договорів та своїх зобов`язань не виконав, оскільки у визначений в договорі термін не здав будинок в експлуатацію, то строк виконання зобов`язання не закінчився, а отже доводи апеляційної скарги, що ОСОБА_1 пропустив строк позовної давності є безпідставними. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом в постанові від 04.02.2021 у справі №607/1579/19 з тотожними обставинами. Інші доводи апеляційної скарги висновку суду про задоволення позову не спростовують та за своїм змістом є аналогічними доводам відповідача, викладеним у відзиві на позовну заяву, яким суд першої інстанції врахував при ухваленні рішення. Тому такі доводи апеляційної скарги не потребують додаткового правового аналізу з боку суду апеляційної інстанції. Посилання апелянта на помилковість висновків суду першої інстанції щодо застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки між сторонами не було укладено основного договору, колегія суддів відхиляє, адже незважаючи на те, що укладені між сторонами договори мають назву попереднього договору, ці договори в сукупності за своїм змістом є договорами інвестування, так як у цих договорах викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір) і предметом цих договорів є фактичне інвестування позивачами будівництва квартир, які будуть створені у майбутньому. Доводи апеляційної скарги про те, що позивачі неправильно обрали спосіб захисту, колегія суддів відхиляє, оскільки якщо обраний позивачами спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір, у свою чергу, не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивачів підлягає захисту обраним ними способом. Отже, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції захистив порушені права позивача, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне, обґрунтоване і справедливе рішення. Колегія суддів апеляційного суду звертає увагу, що наведені в апеляційній скарзі доводи, які на думку апелянта, є підставою для скасування рішення суду, є тотожними із його запереченнями щодо позовних вимог, зазначені доводи були предметом судового розгляду в суді першої інстанції, яким суд надав ґрунтовну оцінку, яка узгоджується з вимогами закону і з якою у суду апеляційної інстанції відсутні підстави не погодитися. Таким чином, при апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено. Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Керуючись ст. 367, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-

ПОСТАНОВИВ: Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України», подану представником Мороз Світланою Сергіївною, залишити без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 27 січня 2026 року, залишити без змін. Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складено 02 липня 2026 року. Головуючий суддя : М.А. Яворський Судді : Т.Ц. Кашперська В.О. Фінагеєв