Постанова 4811 № 466/5328/25

Справа № 466/5328/25 Головуючий у 1 інстанції: Невойт П.С. Провадження № 22-ц/811/408/26 Доповідач в 2-й інстанції: Цяцяк Р. П. ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 14 травня 2026 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючий суддя Цяцяк Р.П., судді: Ванівський О.М. та Шеремета Н.О., за участю: секретаря Костюк С.О.; адвокатів Кавалець Л.П. та Дейнеки В.С. представників позивачки ОСОБА_1 ; адвоката Маланій І.Я. представниці ТОВ «ЄвроЛьвів»; адвоката Оприска М.В. представника ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , представниці ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 30 грудня 2025 року, В С Т А Н О В И В: У червні 2025 року ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», в якому просила суд визнати за позивачкою майнові права на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1-му під`їзді на 12 поверсі багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , загальна проектна площа 47,47 кв.м, як на частку в об`єкті незавершеного будівництва, згідно з Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.09.2018 року, посвідченому приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. та зареєстрованим під №1972, а також вирішити питання судових витрат. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що 11.09.2018 року позивачка ОСОБА_1 уклала з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» попередній договір купівлі-продажу квартири (надалі «Попередній договір»), предметом якого є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкту (далі «Основний договір») на умовах встановлених цим Договором. Сторони погодились, що укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом ІУ кварталу 2020 року, але не пізніше 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Строною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною -2 вимог розділу 4 Договору. Розмір забезпечувального платежу складає 735 785 грн. без ПДВ. 21.10.2021 року позивачкою був укладений тристоронній договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, відповідно до якого права та обов`язки ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року (п.1.5.1.). Квартира повинна передатись ТОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів. Встановлено, що вартість 1 кв.м. площі Об`єкту у розмірі 18 000 грн., що на день укладення такого становить 686,82 доларів США. Також погодили, що на момент підписання сума недоплаченої частини забезпечувального платежу становить 129 565,10 грн. без ПДВ. На виконання Попереднього договору всього позивачкою було сплачено відповідачу 1 866 980 грн. 62 коп. Позивачка неодноразово зверталася до ТОВ «ЄвроЛьвів» з пропозицією укласти Основний договір на придбання квартири, так як вона повністю сплатила за неї кошти, однак Товариство відмовляється укладати такий договір, тому змушена звернутися до суду за захистом свої порушених прав (а.с. 1-8). Рішенням Шевченківського районного суду міста Львова від 30 грудня 2025 року в задоволенні позовних вимог відмовлено (а.с. 101-105). Вищезгадане рішення оскаржила представниця позивачки. Апелянт просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, покликаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та на порушення норм процесуального і неправильне застосування норм матеріального права. Вважає необґрунтованим та передчасним висновок суду про те, що позивачка свій обов`язок зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором своєчасно та в повному обсязі не виконала, оскільки «у матеріалах справи наявні копії платіжних інструкцій, згідно з якими Апелянтом здійснено 3 платежі відповідно до умов Попереднього договору та 11 платежів за квартиру АДРЕСА_1 згідно з умовами Договору про внесення змін та заміну сторони від 21.10.2021 на загальну суму 866 980,62 грн, що, з урахуванням коефіцієнту коригування вартості, становить повний розмір передбаченого Попереднім договором забезпечувального платежу, тоді як наданий Відповідачем 2 розрахунок заборгованості стосується відповідальності за прострочення платежів і наведена в ньому сума заборгованості є штрафними санкціями, а не забезпечувальним платежем». Вважає помилковим висновок суду про те, що «саме по собі укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до Позивача майнових прав на квартиру», оскільки між сторонами «укладалися попередні договори купівлі-продажу не будь-якого товару чи майна, а саме індивідуально-визначеного нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому», а тому «за своїми фактичними змістом та природою правовідносини між Відповідачем 1 та Апелянтом щодо оплати та отримання останнім у власність квартири у новозбудованому багатоквартирному житловому будинку на вул. Під Голоском у м. Львів є беззаперечно інвестиційними» (а.с. 110-118). Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників апелянта на підтримання доводів апеляційної скарги та заперечення цих доводів зі сторони представників ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав. ЦПК України встановлено, що: - цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін; учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом, і що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (статті 12 і 81); - суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина 1 статті 13); - доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76); - належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень (стаття 77); - обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання (частина 1 статті 82); - при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263). Судами встановлено та стверджується матеріалами справи наступне. 11.09.2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» та позивачкою ОСОБА_1 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І., реєстровий № 1972. Згідно п. 2.1. цього Договору, предметом цього Договору є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта (далі-Основний договір) на умовах встановлених цим Договором. Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором. Згідно п. 2.4. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV кварталу 2020 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору. Відповідно до п.1.1.2. Договору, об`єкт 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в Будинку, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 12 (дванадцятому) поверсі, за будівельним номером 65, загальна проектна площа 47,47 (сорок сім цілих сорок сім сотих) кв.м. (а.с. 14-18). 21.10.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», позивачкою ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» було укладено Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 11 вересня 2018 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим № 1972, яким у Попередньому договорі ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» було заміненим на ТОВ «ЄвроЛьвів» (пункт 1.1), а пункт 2.4 Попереднього договору викладено у новій редакції, згідно якої сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови ОСОБА_1 вимог щодо оплати по Договору купівлі-продажу квартири, який буде укладений між сторонами у майбутньому. Пункт 4.9 Попереднього договору також було викладено у новій редакції, а саме: встановлено ціну 1 (одного) квадратного метра квартири у розмірі 18 000 грн. без ПДВ, що за курсом НБУ становить 686,82 долари США (1 долар по курсу НБУ = 26,2078 грн.). На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТзОВ «ЄвроЛьвів» не укладено. 26.03.2024 року між ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» було укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта. Відповідно до частини 3 статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору. Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24.07.2019 року у справі № 200/14946/16-ц. Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України) Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. У постанові Верховного Суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства. У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 року у справі № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків. Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 року у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права. Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2018 року (з подальшими змінами) зобов`язанням за цим договором є укладення в майбутньому основного договору на умовах, визначених попереднім договором, і покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, а також передбачено можливість не укладення основного договору за певних умов та наслідки такого не укладення В самому Попередньому договорі його сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначились, що в наслідок не укладення Основного договору з вини Продавця квартири, у Покупця виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів. Якщо умовами договору передбачено, що забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують тільки функцію засобу забезпечення зобов`язань, така сума забезпечувальних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у їх одержувача. Податкові зобов`язання й податковий кредит не визначають у разі одержання (перерахування) відповідного забезпечувального платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 року № 22839/6/99-99-19-03-02-15 та інші). Колегія суддів, детально проаналізувавши умови Попереднього договору від 11.09.2018 року, доходить висновку, що назва договору відповідає його правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору. Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин. З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору у даному випадку не відбулася, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки саме по собі укладання ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ОСОБА_1 попереднього договору купівлі-продажу не породжує переходу до останньої майнових прав на квартиру в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України. Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22. Відтак, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції щодо відсутності підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру. Принагідно колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що станом на час апеляційного розгляду даної справи будинок на АДРЕСА_1 (визнання майнових прав на незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в якому і є предметом позовних вимог у цій справі) закінчено будівництвом та здано в експлуатацію, про що свідчить Сертифікат № ЛВ122260318219, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю 20.03.2026 року (а.с. 146-147), що (в свою чергу) також унеможливлює задоволення такої позовної вимоги, як визнання за позивачкою майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва незавершену будівництвом квартиру в цьому будинку. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»). За наведеного вище колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції, вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального і процесуального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. Докази та обставини, на які посилається апелянт в апеляційних скаргах, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення. Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 п.1, 375, 381, 382, 383, 384 Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ У Х В А Л И В: Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , представниці ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 30 грудня 2025 року - без змін. Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови. Повну постанову складено 14 травня 2026 року. Головуючий: Цяцяк Р.П. Судді: Ванівський О.М. Шеремета Н.О.