Постанова Київський апеляційний суд № 752/14027/18

К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д П О С Т А Н О В А І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 24 січня 2023 року місто Київ справа № 752/14027/18 апеляційне провадження № 22-ц/824/796/2023 Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Головачова Я.В., суддів: Вербової І.М., Нежури В.А., за участю секретаря судового засідання: Осінчук Н.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва у складі судді Плахотнюк К.Г. від 14 липня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_2 до державного реєстратора Київської філії комунального підприємства "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Юлії Ігорівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука Сергія Павловича, ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу, в с т а н о в и в : Короткий зміст обставин справи У липні 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до державного реєстратора Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Ю.І., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу. Позов обґрунтовано тим, що 31 травня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір позики, відповідно до умов якого остання отримала у борг 673 000 грн., що еквівалентно 25 400 доларів США. В забезпечення належного виконання умов договору позики, 31 травня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 . 11 грудня 2017 року державним реєстратором Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Ю.І. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на належну позивачу квартиру за ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки. 1 червня 2016 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу відчужив квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 . Позивач вважає такі дії неправомірними, оскільки він не отримував письмової вимоги про усунення порушень договору позики. Посилаючись на викладене, ОСОБА_2 , з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просив суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Ю.І., індексний № 38632379 від 11 грудня 2017 року про реєстрацію об`єкта нерухомого майна - двокімнатної квартири АДРЕСА_2 на ім`я ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки від 31 травня 2017 року № 4672 та скасувати запис про державну реєстрацію права власності: 23843712 від 16 грудня 2017 року; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений 1 червня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 ; скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41397209 від 1 червня 2018 року щодо реєстрації об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , на ім`я ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 1 червня 2018 року. Короткий зміст рішення суду першої інстанції Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року позов ОСОБА_2 задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Ю.І., індексний № 38632379 від 11 грудня 2017 року про реєстрацію об`єкта нерухомого майна - двокімнатної квартири АДРЕСА_2 , на ім`я ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки № 4672 від 31 травня 2017 року, виданого та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П, а також скасовано запис про державну реєстрацію права власності: 23843712 від 16 грудня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, внесеного державним реєстратором Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений 1 червня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , а також скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41397209 від 1 червня 2018 року щодо реєстрації об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 на ім`я ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 1 червня 2018 року. Стягнуто солідарно з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 2 530 грн. 30 коп. Рішення мотивоване тим, що позивачу не направлялася письмова вимога про усунення порушень за договором позики. При зверненні до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності на іпотечне майно ОСОБА_3 не надав документи, що підтверджують факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень, чим допустив порушення пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Оскільки державний реєстратор безпідставно зареєстрував право власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 , то останній не мав права відчужувати її на користь ОСОБА_1 , що є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Короткий зміст вимог апеляційної скарги У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу Скаржник зазначає, що висновок суду про недотримання іпотекодержателем положень Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Закону України "Про іпотеку" в чистині направлення повідомлення про усунення порушень є помилковим, оскілки на адресу позивача направлялося відповідне повідомлення, яке він отримав і це підтверджується матеріалами справи. Суд не врахував, що відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, а тому відсутні підстави для позбавлення її права власності на спірну квартиру. Крім того, позивачем обрано невірний спосіб захисту в частині визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, оскільки він не є стороною цього правочину. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи ОСОБА_3 у відзиві на апеляційну скаргу зазначає про обґрунтованість її доводів та просить її задовольнити. Поданий представником ОСОБА_2 - ОСОБА_6 відзив на апеляційну скаргу не приймається судом апеляційної інстанції, оскільки поданий поза межами встановленого судом строку для вчинення відповідної процесуальної дії. Інші учасники справи не скористалися своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу. Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_7 в суді апеляційної інстанції підтримав апеляційну скаргу з наведених в ній підстав та просив її задовольнити. ОСОБА_5 в суді апеляційної інстанції також підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити. Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_8 в суді апеляційної інстанції проти задоволення апеляційної скарги заперечував та просив залишити рішення суду без змін. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися про дату, час і місце розгляду справи повідомлені належним чином. З урахуванням положень частини 2 статті 372 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розгляду справи. Фактичні обставини справи, встановлені судом Судом установлено, що 10 березня 2017 року між публічним акціонерним товариством "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Геос Інвест", від імені якого діяла компанія по управлінню активами - товариство з обмеженою відповідальністю "Сіріус Інвест Груп", та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно умов якого ОСОБА_2 придбав квартиру АДРЕСА_1 за ціною 936 000 грн. 31 травня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір позики, відповідно до умов якого остання отримала у борг 673 000 грн., що еквівалентно 25 400 доларів США. Кінцевий строк повернення позики визначений не пізніше 31 травня 2018 року. В забезпечення належного виконання умов договору позики, 31 травня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 . 11 грудня 2017 року державним реєстратором Київської філії КП "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Ю.І. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на належну позивачу квартиру за ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки. 1 червня 2016 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу відчужив квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_1 . Вважаючи свої права та інтереси порушеними, позивач звернувся з даним позовом до суду. Позиція суду апеляційної інстанції Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення в цій частині, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав. Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України). Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України "Про іпотеку"). Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Стаття 36 Закону України "Про іпотеку" передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. За змістом частини 1, 2 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у частині 2 статті 18 якого зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку № 1127 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У пунктах 6, 7 Порядку № 1127 передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. Відповідно до пункту 12 Порядку № 1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав. Згідно з пунктами 18, 23 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом № 1952-IV, державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування. У частині 1 статті 24 Закону № 1952-IV перелічено підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття (частина 2 статті 24 Закону № 1952-IV). Також у статті 24 Закону № 1952-IV визначено перелік обставин, за яких відмова в державній реєстрації прав з підстав, зазначених у частині 1 цієї статті, не застосовується. Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19) та багатьох інших. При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)). Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18). Такий позов ОСОБА_2 не був заявлений, а одним з основних принципів цивільного судочинства є принцип диспозитивності, що передбачено у пункті 5 частини 3 статті 2 та статті 13 ЦПК України, за яким суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог цього Кодексу, у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) зроблено висновок, що задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав у частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 9 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)). З урахуванням наведеного, колегія суддів доходить висновку, що обраний позивачем та застосований судом першої інстанції спосіб захисту не відповідає вимогам закону та є неефективним. Крім того, колегія суддів також зазначає, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що у подібних з цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)). Зміст і характер відносин між учасниками справи підтверджує, що спір у позивача є саме з ОСОБА_3 та ОСОБА_1 з приводу порушення ними права власності позивача на квартиру. Фізична особа, яка досягла повноліття, у цивільному процесі може бути стороною саме як така особа, а не як нотаріус, державний реєстратор тощо. Отже позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності (як і вимога про витребування майна) не може бути звернена до державного реєстратора та приватного нотаріуса, яких позивач визначив співвідповідачами. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду (щодо скасування рішення про державну реєстрацію права власності/витребування майна) незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Зазначеним вище обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного спору, судом першої інстанції не надано належної правової оцінки, а тому рішення суду першої інстанції відповідно до статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову. Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Ураховуючи викладене, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір в розмірі 2 114 грн. 40 коп. Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд п о с т а н о в и в : Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити. Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року скасувати і ухвалити нове судове рішення наступного змісту. У задоволенні позову ОСОБА_2 до державного реєстратора Київської філії комунального підприємства "Благоустрій Крюківщини" Крюківщинської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області Рудник Юлії Ігорівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука Сергія Павловича, ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу відмовити. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір в розмірі 2 114 гривень 40 копійок. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Повний текст постанови складений 30 січня 2023 року. Головуючий Судді: