Постанова 4805 № 292/1298/25

УКРАЇНА Житомирський апеляційний суд Справа №292/1298/25 Головуючий у 1-й інст. Гуц О. В. Категорія 32 Доповідач Галацевич О. М. ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 29 квітня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі: головуючого Галацевич О.М. суддів: Григорусь Н.Й., Панкеєвої В.А. з участю секретаря судового засідання: Нестерчук М.Д. розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу №292/1298/25 за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції», Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» про розірвання договорів оренди землі за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 05 січня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Гуц О.В. в с т а н о в и в: У грудні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» про розірвання договорів оренди землі. Позовні вимоги мотивовані тим, що він є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0052 площею 3,0550 га та 1825483600:05:000:0057 площею 0,8707 га, розташованих на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області, що підтверджується свідоцтвами про право на спадщину за заповітом від 15 грудня 2016 року та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 05 травня 2017 року між ним та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладено договори оренди землі, за умовами яких у строкове платне користування відповідачу передано належні йому земельні ділянки, а 17 травня 2017 року право оренди на вказані земельні ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 20510112 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:04:000:0052 та 20510575 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:05:000:0057). Договори укладено строком на 10 років, при цьому відповідно до їх умов орендна плата підлягала сплаті щорічно до 31 грудня у грошовій або натуральній формі. Позивач зазначав, що протягом 20222024 років ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не виконувало належним чином взяті на себе зобов`язання за договорами оренди та не сплачувало орендну плату за користування належними йому земельними ділянками. Крім того, 05 червня 2025 року між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС» укладено договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок №5/06, на підставі якого право оренди на зазначені земельні ділянки перейшло до ТОВ «Агро-ЄС». Вважаючи, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням умов договорів оренди землі, позивач просив розірвати договори оренди землі від 05 травня 2017 року, укладені між ним та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0052 площею 3,0550 га та 1825483600:05:000:0057 площею 0,8707 га, та стягнути понесені судові витрати. Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 05 січня 2026 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі від 05 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством "Новозаводські аграрні інвестиції", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:04:000:0052, площею 3,0550 га (номер запису про інше речове право: 20510112 від 17.05.2017), (право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" та ТОВ "Агро-ЄС"). Розірвано договір оренди землі від 05 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством "Новозаводські аграрні інвестиції", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:05:000:0057, площею 0,8707 га (номер запису про інше речове право: 20510575 від 17.05.2017), (право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 5/06, укладеного між ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" та ТОВ "Агро-ЄС"). Вирішено питання про розподіл судових витрат. Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Агро-ЄС» подало апеляційну скаргу, в якій зазначає, що судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини справи, неправильно застосовано норми матеріального та порушено норми процесуального права, у зв`язку з чим суд дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди землі та задоволення позову. В обґрунтування скарги посилається на те, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не ухилялося від виконання зобов`язань за договорами оренди, вживало заходів щодо виплати орендної плати, однак позивач протягом 20222024 років не вчиняв необхідних дій для її отримання, не звертався до орендаря, не подавав заяв чи вимог щодо проведення розрахунків, що, на думку апелянта, свідчить про прострочення кредитора та виключає прострочення боржника. Апелянт зазначає, що умовами договорів передбачено можливість виплати орендної плати як у грошовій, так і в натуральній формі, при цьому виплата могла здійснюватися за місцезнаходженням орендаря, про що позивач неодноразово повідомлявся, однак не скористався такою можливістю, а також не довів неможливості виконання зобов`язань у натуральній формі. Посилаючись на положення статей 526, 537, 612, 613 ЦК України, апелянт вказує, що невиплата орендної плати за спірний період сталася не з вини орендаря, а внаслідок ухилення позивача від прийняття належного виконання, у зв`язку з чим відсутні підстави для застосування наслідків порушення зобов`язання у вигляді розірвання договору. Крім того, зазначає, що позивач протягом тривалого часу не заявляв претензій щодо несплати орендної плати, що свідчить про відсутність реального спору та про недобросовісну поведінку позивача, який, на думку апелянта, створив штучні умови для дострокового розірвання договорів оренди, зокрема з метою укладення договору з іншим орендарем. Також апелянт зазначає, що судом першої інстанції не враховано практику Верховного Суду у подібних правовідносинах, відповідно до якої для розірвання договору необхідно встановити істотність порушення та наявність значної шкоди для сторони договору. Окрім цього, вказує на порушення судом першої інстанції правил територіальної підсудності, зазначаючи, що після укладення договору купівлі-продажу права оренди належним відповідачем у справі є ТОВ «Агро-ЄС», місцезнаходження якого - м. Київ, а тому справа підлягала розгляду судом за місцезнаходженням цього відповідача. У зв`язку з цим вважає, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» є неналежним відповідачем у справі, а його залучення мало формальний характер з метою збереження підсудності справи за Пулинським районним судом Житомирської області. Також у скарзі зазначено, що судом першої інстанції безпідставно застосовано правила альтернативної підсудності, не наведено обґрунтування підстав для її застосування, що, на думку апелянта, є порушенням норм процесуального права та права на суд, встановлений законом. Крім того, апелянт посилається на те, що ТОВ «Агро-ЄС» не є особою, яка допустила порушення умов договору, оскільки набуло право оренди у 2025 році, тоді як спірна заборгованість виникла за попередні роки, у зв`язку з чим не може нести відповідальність за дії попереднього орендаря. Вказує, що у його діях відсутня вина, а також що ним вживалися заходи для врегулювання ситуації, зокрема щодо погашення заборгованості. Також апелянт зазначає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки його доводам, чим порушив принципи змагальності та рівності сторін. З урахуванням викладеного просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, або направити справу для розгляду за встановленою підсудністю. У відзиві на апеляційну скаргу, поданому 10 березня 2026 року, представник ОСОБА_1 - адвокат Ващук Ю.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін. Доводи апеляційної скарги вважає необґрунтованими та такими, що не спростовують правильності висновків суду першої інстанції. Зазначає, що обов`язок зі сплати орендної плати відповідно до умов укладених договорів та вимог законодавства покладається на орендаря та має виконуватися ним самостійно у встановлені строки, при цьому відсутність звернення орендодавця за отриманням орендної плати не звільняє орендаря від виконання такого обов`язку. Наголошує, що відповідачем не надано жодних належних та допустимих доказів на підтвердження сплати орендної плати за 20222024 роки, а також доказів вчинення ним дій, спрямованих на належне виконання зобов`язання, зокрема перерахування коштів за місцем проживання позивача або внесення їх у депозит нотаріуса. Також вказує, що відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків, орендна плата позивачу за спірний період навіть не нараховувалась, що свідчить про систематичне невиконання відповідачем умов договору. Крім того, заперечує доводи апеляційної скарги щодо порушення правил територіальної підсудності, зазначаючи, що спір виник з приводу нерухомого майна, а відтак підлягає розгляду за правилами виключної підсудності за місцезнаходженням земельних ділянок. Також зазначає, що після набуття ТОВ «Агро-ЄС» права оренди земельних ділянок до нього перейшли усі права та обов`язки орендаря, у тому числі щодо відповідальності за порушення умов договору, у зв`язку з чим доводи апелянта про відсутність його вини є безпідставними. У додаткових поясненнях у справі ТОВ «Агро-ЄС» зазначає, що докази належного виконання ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» зобов`язань за договорами оренди, зокрема підтвердження видачі грошових коштів позивачу за 20202021 роки, надані суду разом з апеляційною скаргою. Посилається на те, що умовами договорів передбачено здійснення розрахунків у готівковій або натуральній формі (зерном), при цьому банківські реквізити позивача, зокрема платіжна картка, відповідачу не надавалися та у договорах не зазначені, у зв`язку з чим, на думку апелянта, у ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» була відсутня можливість здійснення безготівкових розрахунків. Зазначає, що фактичне виконання зобов`язань здійснювалося у спосіб, погоджений сторонами та підтверджений попередньою практикою їх взаємовідносин. Також вказує, що неявка позивача для отримання орендної плати у 20222024 роках унеможливила виконання відповідачем своїх зобов`язань у спосіб, визначений договором та усталеною практикою сторін, у зв`язку з чим вважає, що має місце прострочення кредитора у розумінні частини першої статті 613 ЦК України. З огляду на викладене, ТОВ «Агро-ЄС» вважає відсутніми підстави для висновку про допущення орендарем істотного порушення умов договору та для його розірвання. Представник ТОВ «Агро-ЄС» в судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити. Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, хоча про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином. 29.04.2026 представник ОСОБА_1 ОСОБА_2 через систему «Електронний суд» подала клопотання про розгляд справи без її участі та участі ОСОБА_1 , в задоволенні вимог апеляційної скарги просила відмовити. За приписами ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке. Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 15.12.2016 ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0052 площею 3,0550 га та 1825483600:05:000:0057 площею 0,8707 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського району Житомирської області (т.1, а.с.9, 9 зворот). Згідно з договорами оренди землі від 05.05.2017, укладеними між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ОСОБА_1 , останній передав у користування підприємству строком на 10 років зазначені земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0052 (площею 3,0550 га) та 1825483600:05:000:0057 (площею 0,8707 га), які знаходяться на території Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області (т.1, а.с.11-12, 14-15). Відповідно до пунктів 9, 11 договорів орендна плата становить 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення договорів складала 1623 грн 24 коп та 385 грн 74 коп. Орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій або натуральній формі (продукцією, вирощеною орендарем), при цьому у разі внесення плати у натуральній формі ціна продукції визначається на рівні ціни, за якою орендар реалізує аналогічну продукцію третім особам. Орендна плата підлягає внесенню щороку до 31 грудня. Пунктами 35-36 договорів передбачено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або її примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності, ліквідації юридичної особи-орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом. Договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом. Пунктом 40 договорів встановлено, що за невиконання або неналежне виконання умов договору сторони несуть відповідальність згідно із законом та умовами договору. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших реєстрів (№№436099728, 436099609 від 19.07.2025) встановлено, що зазначені земельні ділянки належать ОСОБА_1 , при цьому 17.05.2017 проведено державну реєстрацію права оренди за ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» строком на 10 років (номер запису про інше речове право: 20510112, 20510575; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №№35288211, 35288698) (т.1, а.с.10, 13). Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків за період з січня 2021 року по грудень 2024 року, ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у грудні 2021 року нарахувало ОСОБА_1 4968,94 грн, які були виплачені у січні 2022 року. Водночас інформація про доходи ОСОБА_1 , одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 20222024 роки, відсутня (т.1, а.с.19-20). З матеріалів справи також вбачається, що відповідно до договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06 від 05.06.2025, укладеного між ТОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», а також акта приймання-передачі права користування (оренди) земельних ділянок, останнє відчужило право оренди, у тому числі щодо земельних ділянок, які належать ОСОБА_1 (т.1, а.с.16). Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.07.2025, орендарем земельних ділянок з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0052 та 1825483600:05:000:0057 є ТОВ «Агро-ЄС». Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем допущено істотне порушення умов договорів оренди, яке полягає у систематичній несплаті орендної плати за 20222024 роки, що є підставою для розірвання договорів оренди землі від 05.05.2017. Апеляційний суд погоджується з такими висновками, оскільки вони відповідають встановленим обставинам справи, підтверджуються належними та допустимими доказами і ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Відповідно до статті 1 Закону України (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною першою статті 15 Закону встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі. Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. За правилами частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»). Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою. Згідно зі статтею 537 ЦК України боржник має право внести належні з нього грошові кошти у депозит нотаріуса у разі відсутності кредитора або ухилення останнього від прийняття виконання. До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18). Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18). Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі №293/1011/16-ц (провадження №61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі №499/793/21 (провадження №61-8740 св 23). Відповідно до положень статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. У даній справі встановлено, що відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 02.12.2025 відсутня інформація про доходи ОСОБА_1 , одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 20222024 роки (т.1, а.с.19-20). В апеляційній скарзі ТОВ «Агро-ЄС» зазначає, що протягом усього строку дії договору орендна плата виплачувалась позивачу у готівковій формі в офісі відповідача, однак у 20222024 роках позивач фактично ухилявся від її отримання та не пред`являв вимог про сплату як у готівковій, так і у безготівковій формі. Водночас відповідач не заперечує того факту, що у 20222024 роках позивач орендну плату не отримував. При цьому доказів на підтвердження сплати ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» орендної плати ОСОБА_1 за вказаний період ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції не надано. Матеріали справи також не містять актів приймання-передачі сільськогосподарської продукції в рахунок сплати орендної плати. Крім того, відповідачем не надано жодних доказів того, що ОСОБА_1 відмовився від отримання нарахованої йому орендної плати. Посилання апелянта на наявність прострочення кредитора у розумінні статті 613 ЦК України є безпідставними, оскільки відповідачем не доведено вчинення ним усіх необхідних дій, спрямованих на належне виконання зобов`язання, а саме - сплати орендної плати у передбачений договором строк у будь-який доступний спосіб. При цьому відповідач не був позбавлений можливості виконати грошове зобов`язання шляхом внесення коштів у депозит нотаріуса відповідно до статті 537 ЦК України, однак доказів вчинення таких дій не надано. За таких обставин апеляційний суд виходить з того, що обов`язок зі сплати орендної плати відповідно до умов договору покладається на орендаря, а всі ризики неналежного виконання такого обов`язку несе саме орендар. За правовим висновком, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (провадження №14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Як встановлено апеляційним судом, ОСОБА_1 розраховував отримувати орендну плату щорічно у строки, визначені договорами оренди, проте відповідач не виконав цей обов`язок, у зв`язку з чим позивач позбавлений можливості отримувати дохід від належних йому земельних ділянок та обґрунтовано не може розраховувати на належне виконання договору в подальшому. Отже, наведені обставини свідчать про невиконання ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» умов договорів оренди та наявність підстав для їх розірвання відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України як у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати. Посилання представника ТОВ «Агро-ЄС» щодо пред`явлення позову до неналежного відповідача ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у зв`язку з відчуженням права оренди є безпідставними, оскільки спірні правовідносини щодо несплати орендної плати виникли у 20222024 роках, саме ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» допустило порушення умов договору та вимог законодавства щодо сплати орендної плати. Перехід права оренди до ТОВ «Агро-ЄС» не усуває наслідків допущеного порушення та не впливає на наявність підстав для розірвання договору. Доводи апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції правил територіальної юрисдикції є необґрунтованими. Відповідно до частини другої статті 27 ЦПК України позови до юридичних осіб пред`являються за їх місцезнаходженням, однак відповідно до частини першої статті 30 ЦПК України позови, що виникають з приводу нерухомого майна, підлягають розгляду за місцезнаходженням такого майна. Відповідно до статті 190 ЦК України майном є, зокрема, майнові права та обов`язки, а згідно з частиною першою статті 181 ЦК України до нерухомих речей належать земельні ділянки. До спорів, що виникають з приводу нерухомого майна, належать, зокрема, спори, пов`язані з орендою земельних ділянок, у тому числі щодо розірвання договорів оренди. Правові висновки щодо застосування правил виключної підсудності викладені, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 911/2390/18, постанові Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі № 910/6644/18 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 910/10647/18. З аналізу зазначених правових позицій вбачається, що виключна підсудність застосовується до всіх спорів, які пов`язані з нерухомим майном як безпосередньо, так і опосередковано. Отже, спори, що виникають з приводу нерухомого майна, підлягають розгляду за місцезнаходженням такого майна. Враховуючи, що у даній справі заявлено вимоги про розірвання договорів оренди земельних ділянок, які розташовані на території Житомирської області, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про підсудність справи Пулинському районному суду Житомирської області. Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, надав належну оцінку доказам та дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди. Інші доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду першої інстанції. Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що воно ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права. Оскільки рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування не встановлено. Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд у х в а л и в : Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» залишити без задоволення, а рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 05 січня 2026 року - без змін. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення. Головуючий Судді: Повний текст постанови складено 30 квітня 2026 року.