Постанова 4820 № 672/690/20

УКРАЇНА ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ____________________________________________________________________ Справа № 672/690/20 Провадження № 22-ц/4820/1846/20 ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 08 грудня 2020 року м. Хмельницький Хмельницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Купельського А.В., Янчук Т.О., секретар судового засідання Шевчук Ю.Г., з участю представника позивача Лозюка С.Ф., відповідачки ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Приватного підприємства «Аграрна компанія 2004» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Аграрна компанія 2004» на рішення Городоцького районного суду Хмельницької області від 30 вересня 2020 року, встановив: 1.

Описова частина Короткий зміст позовних вимог У липні 2020 року Приватне підприємство «Аграрна компанія 2004» (далі ПП «Аграрна компанія 2004») звернулося до суду з уточненим у подальшому позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим. ПП «Аграрна компанія 2004» зазначило, що 23 жовтня 2014 року між ним і ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за яким останній передав позивачеві у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,9884 га (кадастровий номер 6821284500:02:011:0191), розташовану за межами с. Лісоводи, Городоцького району, Хмельницької області, строком на 5 років. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 жовтня 2014 року (індексний номер 16871279). ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, його спадкоємицею за законом є ОСОБА_1 . Позивач виконував обов`язки за договором належним чином, а тому по закінченню строку його дії він мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. З метою реалізації цього права 1 червня 2020 року ПП «Аграрна компанія 2004» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення №201/4-1 про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди. ОСОБА_1 отримала вказане відправлення 4 червня 2020 року, разом із тим, у строк, встановлений ст. 33 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV), вона не висловила заперечень щодо поновлення договору оренди землі. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати зобов`язання за договором, отже, договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих саме умовах. За таких обставин ПП «Аграрна компанія 2004» просило суд визнати договір оренди землі від 23 жовтня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 і ПП «Аграрна компанія 2004» щодо земельної ділянки площею 0,9884 га (кадастровий номер 6821284500:02:011:0191), розташованої на території Лісоводської сільської ради Городоцького району Хмельницької області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (право оренди зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Городоцького районного управління юстиції Хмельницької області від 30 жовтня 2014 року, індексний номер 16871279), поновленим на той самий строк, на тих саме умовах, у редакції, викладеній в мотивувальній частині цієї позовної заяви. Короткий зміст рішення суду першої інстанції Рішенням Городоцького районного суду Хмельницької області від 30 вересня 2020 року в позові відмовлено. Суд виходив з того, що строк дії договору оренди землі закінчився, а ОСОБА_1 заперечує проти поновлення цього договору та має намір самостійно обробляти свою земельну ділянку, внаслідок чого підстави для визнання договору оренди поновленим відсутні. Короткий зміст вимог апеляційної скарги В апеляційній скарзі ПП «Аграрна компанія 2004» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу Апеляційна скарга мотивована тим, що ПП «Аграрна компанія 2004» як добросовісний орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, отже, мають місце підстави для поновлення цього договору на запропонованих ним умовах. Суд першої інстанції не з`ясував усіх обставин, не застосував норми чинного законодавства, які регулюють спірні правовідносини, та правові позиції Верховного Суду в аналогічних справах, узяв до уваги подані ОСОБА_1 з порушенням вимог процесуального закону докази, не дав належної оцінки зібраним доказам і дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позову. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, указуючи на його законність та обґрунтованість. 2.

Мотивувальна частина Позиція суду апеляційної інстанції Частиною 1 статті 375 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Заслухавши учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню. Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини На підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №006738 від 13 серпня 2008 року ОСОБА_2 належала земельна ділянка площею 0,9884 га (кадастровий номер 6821284500:02:011:0191), яка розташована за межами населених пунктів Лісоводської сільської ради Городоцького району Хмельницької області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 23 жовтня 2014 року ОСОБА_2 і ПП «Аграрна компанія 2004» уклали договір оренди землі №561 (далі договір оренди), за умовами якого ОСОБА_2 передав позивачеві вказану земельну ділянку у платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років. 29 жовтня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Городоцького районного управління юстиції Хмельницької області Білик С.О. зареєструвала право ПП «Аграрна компанія 2004» на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 7525382). Згідно п.п. 5, 9 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 30 942 грн 28 коп., а орендна плата вноситься орендарем у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 237 грн 69 коп., або продукцією рослинництва за цінами не вище ринкових. Пунктом 8 договору оренди визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих саме умовах у разі відсутності письмових заперечень протягом одного місяця зі сторони орендодавця щодо його продовження. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. Єдиною спадкоємицею останнього за законом є ОСОБА_1 1 червня 2020 року ПП «Аграрна компанія 2004» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення №201/4-1 про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до цього договору, в яких позивач запропонував ОСОБА_1 укласти договір на той самий строк і на тих саме умовах, що були передбачені попереднім договором. При цьому, ПП «Аграрна компанія 2004» запропонувало відповідачці визначити розмір нормативної грошової оцінки землі у сумі 46 378 грн 61 коп., а розмір щорічної орендної плати 1 855 грн 14 коп. ОСОБА_1 отримала ці документи 4 червня 2020 року. Застосовані норми права Частинами 1 і 4 статті 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Положення цього конституційного принципу закріплені у ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За змістом ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України). Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. В силу ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Як передбачено ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом №161-ХІV визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ч.ч. 1, 2 ст. 15 Закону №161-ХІV). Із положень ч. 1 ст. 31 Закону №161-ХІV слідує, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Порядок поновлення договору оренди землі регулюється статтею 33 Закону №161-ХІV (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), згідно якої по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частини 1-5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6). Відповідно до ч.ч. 8, 11 ст. 33 Закону №161-ХІV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Положення ст. 33 Закону №161-ХІV узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, що закріплює переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк і передбачає певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способи захисту цивільних прав та інтересів установлені ст. 16 ЦК України. Як передбачено ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону №161-ХІV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони у цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша п`ята статті 33 Закону №161-ХІV). У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону №161-ХІV). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону №161-ХІV. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Саме таку правову позицію висловила Велика Палата Верховного Суду в постановах від 22 вересня 2020 року (справи №313/350/16-ц і №159/5756/18), яка згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України має враховуватися судами при застосуванні норм права. Крім того, сутністю переважного права є укладення договору найму (оренди) на новий строк із встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення, тому переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі недосягнення сторонами домовленості з істотних умов договору (ч. 3 ст. 33 Закону №161-ХІV). Норми ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону №161-ХІV можуть бути застосовані лише у випадку виявлення наміру у орендаря на укладення нового договору з іншим орендарем. Отже, вирішуючи спори щодо відмови орендодавців у поновленні договорів найму на новий строк, суди повинні встановити, з якою метою буде використовуватися майно, що є предметом договору після його закінчення. У випадку відсутності наміру у наймодавця на укладення нового договору найму та наявності його бажання на використання майна для особистих потреб наймач втрачає можливість реалізації переважного права на поновлення договору найму (оренди). З матеріалів справи вбачається, що 23 жовтня 2014 року між ПП «Аграрна компанія 2004» та ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , укладено договір оренди землі, який набрав чинності (набув юридичної сили) з моменту державної реєстрації права ПП «Аграрна компанія 2004» на оренду земельної ділянки 29 жовтня 2014 року. Цей договір укладено сторонами на 5 років, а саме до 29 жовтня 2019 року. До закінчення строку дії договору оренди ПП «Аграрна компанія 2004» не повідомило ОСОБА_1 про свій намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, а сторони не досягли згоди щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Як повідомила ОСОБА_1 , вона не бажає продовжувати орендні відносини з ПП «Аграрна компанія 2004», має намір самостійно обробляти земельну ділянку та використовувати її для власних потреб на свій розсуд. ПП «Аграрна компанія 2004» не спростувало достатніми та об`єктивними доказами цей намір відповідачки щодо подальшого використання земельної ділянки. За таких обставин суд першої інстанції правомірно виходив з того, що переважне право ПП «Аграрна компанія 2004» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі припинилося та не підлягає захисту. Доводи ПП «Аграрна компанія 2004» про те, що мають місце підстави для поновлення договору оренди землі суперечать фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства. Посилання ПП «Аграрна компанія 2004» на правові висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 10 вересня 2018 року у справі №920/739/17 та в інших аналогічних справах, є безпідставними, оскільки Велика Палата Верховного Суду постановами від 22 вересня 2020 року (справи №313/350/16-ц і №159/5756/18), відступила від цих висновків. Суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та визначився з правовими нормами, які регулюють спірні правовідносини, внаслідок чого доводи апеляційної скарги про те, що суд не врахував норми чинного законодавства щодо порядку поновлення договору оренди землі, є помилковими. Посилання ПП «Аграрна компанія 2004» на обґрунтованість позову та неналежну оцінку судом досліджених доказів не відповідають фактичним обставинам справи. Суд першої інстанції взяв до уваги письмові докази, зокрема: лист ОСОБА_1 від 22 жовтня 2019 року про відмову від поновлення договору оренди (а.с. 99) і рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 100, 101), - які були подані позивачкою до суду з порушенням норм ст. 83 ЦПК України, разом із тим, ця невідповідність не призвела до неправильного вирішення справи та не може бути підставою для скасування судового рішення (ч. 2 ст. 376 ЦПК України). Також апеляційний суд вважає за необхідне звернути увагу сторін на наступне. Звертаючись з позовом, ПП «Аграрна компанія 2004» просило суд визнати договір оренди землі поновленим на той самий строк, на тих саме умовах, у редакції, викладеній в мотивувальній частині цієї позовної заяви. Порушене право підлягає захисту судом у спосіб, установлений ст. 16 ЦК України. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Нормами чинного законодавства визначено загальний порядок укладення цивільних договорів, наразі відносини щодо передачі земельних ділянок в оренду та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, зокрема, ЗК України та Законом №161-ХІV. Отже, право орендаря на поновлення договору оренди повинно бути захищено відповідно до ст. 33 Закону №161-ХІV. Як уже зазначалося вище, частиною шостою статті 33 Закону №161-ХІV визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. В силу ч. 8 ст. 33 Закону №161-ХІV таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону №161-ХІV, то належним способом захисту порушеного права є визнання додаткової угоди укладеною з викладенням її змісту. Таку правову позицію висловила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 26 травня 2020 року (справа №908/299/18). Отже, звертаючись до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим, ПП «Аграрна компанія 2004» обрало неправильний і неефективний спосіб захисту порушеного права.

3. Висновки суду апеляційної інстанції та межі розгляду справи Рішення суду першої інстанції ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається. Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, постановив: Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Аграрна компанія 2004» залишити без задоволення, а рішення Городоцького районного суду Хмельницької області від 30 вересня 2020 року без змін. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Повне судове рішення складено 10 грудня 2020 року. Судді: О.І. Ярмолюк А.В. Купельський Т.О. Янчук Головуючий у першій інстанції Федорук І.М. Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 23